부동산 임대업 ⑥ 건물 양도, 임대업 폐업시 부가세 _ 한양세무회계사무소

 

안녕하세요. 한양세무회계사무소 조규섭 팀장입니다.

하반기에는 시간을 좀내서 시리즈로도 글을 써보고자 싶어서 한번 써내려가보고자 합니다.

부동산 임대업을 시작으로 다양한 업종에 대한 세금이야기를 할테니 잘 부탁드립니다.

 

1. 임대업에 사용한 건물의 양도

① 건물의 양도와 부가가치세

임대업을 영위하다가 부동산을 양도하는 경우에는 양도소득세외에 부가가치세를 또 신고 및 납부하여야 합니다.

부가가치세 과세사업에 사용하던 상가건물을 매각하는 경우에는 양도소득세도 신고해야 하지만,

건물분에 대해서 매수인으로부터 건물대금의 10%를 부가가치세를 미리 징수하여서 과세기간 이후 신고기간에 신고 및 납부해야 합니다. 

이에 대한 세금계산석 역시 발급해야 합니다.

 

간이과세자는 세금 계산서 발급없이 건물 매각대금의 3%를 부가가치세로 신고 및 납부해야 합니다.

 

② 건물 양도시 과세기준

부동산을 매각하는 경우 실지거래가액에 의하여 상가건물과 토지가액을 구분하여 상가건물분에 대하여 세금계산서를 발급하여야 합니다.

실지거래가액이란 거래 당사자간에 실제로 거래된 건물가액으로 매매계약서, 세금계산서 등 관련 증빙자료로 객관적으로 입증될 수 있는 가액을 말합니다.

토지 매각에 대해서 면세 계산서를 발급할 의무는 없지만, 매수인이 요청시에 발급해주면 됩니다.

 

토지부분 가액을 높인다거나 다운계약서를 작성한다거나 해서 실지거래가액의 토지/건물 가액 구분이 불분명한 경우에는 감정평가액이나 기준시가 등을 통해 계산을 합니다.

감정평가액에서도 토지와 건물은 안분이 되니까, 여기까지는 문제가 없는데 감정평가액도 없는 경우에는 기준시가로 계산합니다.

 

(1) 거래가액에 부가가치세가 포함되어 있는 경우

건물의 과세표준	=	실지공급가액	X	건물의 기준시가
		(부가세 포함)		토지의 기준시가 + 건물의 기준시가 x 110/100

 

(2) 거래가액에 부가가치세가 포함되어 있지않는 경우

건물의 과세표준	=	실지공급가액	X	건물의 기준시가
		(부가세 불포함)		토지의 기준시가 + 건물의 기준시가 x 100/100

 

기준시가도 적용할 수 없을때는 장부가액, 장부가액이 없을 때는 취득가액에 비례하여 안분계산해야 합니다.

장부가액이란 세무상의 장부가액이고, 취득가액이란 세금계산서나 기타 취득가액을 증명할 수 있는 서류로 확인합니다.

 

 

② 간이과세자의 건물 양도

간이과세자자가 부동산을 매각하는 경우에도 부가가치세가 과세됩니다.

건물 매각금액 x 10% x 업종별 부가가치율(임대업의 경우 40%)

업종	부가가치율
소매업, 재생용 재료수집 및 판매업, 음식점업	15%
제조업, 농업·임업 및 어업, 소화물 전문 운송업	20%
숙박업	25%
건설업, 운수 및 창고업(소화물 전문 운송업은 제외), 정보통신업	30%
금융 및 보험 관련 서비스업, 전문·과학 및 기술서비스업(인물사진 및 행사용 영상 촬영업은 제외), 사업시설관리·사업지원 및 임대서비스업, 부동산 관련 서비스업, 부동산임대업	40%
그 밖의 서비스업	30%

 

간이과세자는 일반적으로 세금계산서를 발급할 수 없기 때문에 부가가치세를 거래징수할 수 없습니다.

간이과세자가 납부한 부가가치세는 양도소득의 필요경비에 산입할 수 없습니다.

 

 

2. 임대업을 폐업한다면, 건물에 관한 부가세는 없는걸까?

건물을 양도하지 않고 부동산임대업을 폐업하는 경우에는 부가가치세를 납부해야 할까요? 

일반적으로 부동산임대업을 위해 건물을 매입하는 경우 개업하면서 공제받은 매입세액이 있는 경우로 10년이 경과하지 않았을때는..

부가가치세를 납부해야 합니다.

부가세법에서는 폐업시 잔존재화에 대한 과세가 이뤄지는데 경과된 과세기간에 따라 과세표준이 달라집니다.

폐업시 잔존재화 과세표준(건물)
과세표준 = 취득가액 x (1-5/100 x 경과된 과세기간의 수)

 

간이과세자는 폐지할때 매입세액 공제를 받지 않아서 부가가치세 납부의무가 없습니다.

 

폐업자는 폐업일이 속하는 해당 과세기간의 개시일부터 폐업일까지의 기간을 과세기간으로 하여 폐업일이 속하는 날의 다음달 25일가지 신고 및 납부하여야 합니다.

 

 

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