부동산 임대업 ④ 부가가치세 신고 및 납부 _ 한양세무회계사무소

안녕하세요. 한양세무회계사무소 조규섭 팀장입니다.

하반기에는 시간을 좀내서 시리즈로도 글을 써보고자 싶어서 한번 써내려가보고자 합니다.

부동산 임대업을 시작으로 다양한 업종에 대한 세금이야기를 할테니 잘 부탁드립니다.

 

 

1. 부동산 임대업의 부가가치세 신고 및 납부

주택의 임대는 면세대상이므로, 부가가치세 신고 및 납부를 하지 않습니다.

상가, 사무용 오피스텔, 토지 등의 부동산을 임대하는 경우에는 부가가치세가 과세됩니다. 

따라서 부동산을 임대하는 경우에는 부가가치세를 신고 및 납부를 해야 합니다.

구분	건물	토지
공급	① 원칙 : 과세 ② 국민주택 공급 : 면세	면세
임대	① 상가의 임대용역 : 과세 ② 주택의 임대용역 : 면세	① 원칙(나대지, 상가부수토지 임대 등) : 과세 ② 주택부수토지 임대 : 면세 ③ 전/답/과수원/목장용지/임야/염전임대 : 과세제외

 

 

2. 세금계산서의 발급과 수취

① 전자세금계산서의 발급

임대수익이라고 하면 일반적으로 월세, 세법상으로는 전세의 간주임대료까지 포함하는 소득을 말합니다.

상가 등 부동산을 임대하고 월세를 받는 경우에 세금계산서를 발급해야 하며, 부가가치세는 과세기간별로 관할 세무서에 신고 및 납부해야 합니다. 

 

임대수익이 발생하면 수익이 발생하는 달에 세금계산서를 발급해야 합니다. 

세금계산서의 발급시기
(부가-4583, 2008.12.03)
부동산임대업을 영위하는 일반과세자가 실질적으로 임대용역을 제공하는 경우에는 그 대가의 영수 여부와 관계없이 그 공급시기에 임차인에게 세금계산서를 교부하고 부가가치세를 신고ㆍ납부하여야 하는 것임.

(서면3팀-3385, 2007.12.21)
사업자가 2과세기간 이상에 걸쳐 부동산임대용역을 공급하고 그 대가를 선불로 받는 경우에는 예정신고기간 또는 과세기간의 종료일이 당해 용역의 공급시기가 되는 것이나, 사업자가 부동산임대용역을 계속적으로 공급하고 그 대가를 매월, 매분기, 매반기에 기일을 정하여 받기로 한 경우에 있어서 당해 부동산임대용역의 공급시기는 그 대가의 각 부분을 받기로 한 때가 되는 것임.

 

종이로 작성해서 전달하는 세금계산서를 종이세금계산서, 전자적 방법으로 발급하고 전송하는 세금계산서를 전자세금계산서라고 합니다. 

 

전자세금계산서를 원칙적으로 발행해야 하고, 일정 공급가액 이하의 사업주에 한해서 종이세금계산서가 허용됩니다. 

기준연도	의무발급 기준금액	전자발급 의무기간	전자발급 의무 통지
2020년	3억원	2021.7.1.∼2022.6.30.	2021.5.31.
2021년	2억원	2022.7.1.~2023.6.30.	2022.5.31.
2022년	1억원	2023.7.1.~계속	2023.5.31.
2023년	8천만원	2024.7.1.~계속	2024.5.31.

 

 

② 세금계산서의 수취, 매입세액 공제

사업자의 경우 사업과 관련한 비용을 쓰게 되면, 세금계산서를 수취하고, 부가가치세 매입분에 대해서 공제를 받을 수 있습니다.

건물수선과 관련한 수리비, 전기요금, 통신비 등 비용에 대해 세금계산서를 수취한다면 해당 매입세액은 부가가치세 신고 및 납부시 매출세액에서 차감(공제)가 됩니다. 

 

 

3. 임대(전세)보증금에도 세금이 매겨진다고?

① 간주임대료... 또다른 수익으로 반영됩니다. 

부동산을 임대하고 전세보증금을 받은 경우에, 나는 임대소득이 없다고 생각할 수 있습니다.

하지만, 세법인 자비가 없습니다. 임대보증금 자체는 임대계약을 해지하게 되면 임차인에게 반환하여야 하는 부채에 해당하여 부가세가 직접적으로 과세되지는 않지만, 임대보증금 이자상당액은 임대료의 일종으로 간주됩니다.

이를 간주임대료라고 하고, 실제로 돈이 들어오지 않더라도 해당 간주임대료는 임대수익으로 잡히고, 부가가치세 납부대상이 됩니다.

 

간주임대료 역시 해당 금액의 10%에 상당하는 금액을 부가가치세로 신고 및 납부해야 합니다.

간주임대료의 계산
보증금 x 과세대상기간의 일수 / 365(윤년의 경우 366) x 정기예금이자율(2024년 기준 3.5%)

 

간주임대료는 세금계산서 발급대상이 아닙니다. 

 

 

② 전세 보증금 차감과 간주임대료

간혹 월세를 받지 못하여 보증금에서 차감한 경우에는 간주임대료가 깎이는지 궁금해하실수 있습니다.

월세를 받지 못한다고 하더라도 간주임대료 계산시에는 이를 반영하지 못합니다. 

억울하죠..

임대료 연체시 간주임대료 산정(부가46015-2338, 1997.10.15.)
임대사업자가 임차인으로부터 임대료를 지급받지 못하여 임대료가 연체된 경우에도 전세금 또는 임대보증금에 대한 간주임대료 계산시에는 지급받지 못한 임대료를 당해 전세금 또는 임대보증금에서 차감하지 아니하는 것임

 

 

4. 부동산임대업 부가가치세 신고 및 납부

① 부가가치세 과세기간/납부기간

과세기간이란 부가가치세 신고대상 기간을 말합니다.

일반과세자의 경우에 1년을 제1기와 제2기로 나누고 있으며, 간이과세자는 1년을 1기 과세기간으로 하고 있습니다.

월세/보증금에 대한 간주임대료가 발생하게 되면, 세금계산서 발급 및 매출반영을 해야 합니다. 

이렇게 수익이 발생하게 되면 작성일자 및 간주임대료 반영일자를 기준으로 해당 과세기간의 다음달 25일까지 신고 및 납부를 해야 합니다. 

과세기간	신고	과세대상기간	신고납부기간	신고대상자
제1기 1.1~6.30.	예정신고	1.1.~3.31.	4.1.~4.25.	법인사업자
	확정신고	4.1.~6.30.	7.1.~7.25.	법인사업자
		1.1.~6.30.	7.1.~7.25.	개인 일반사업자
제2기 7.1~12.31.	예정신고	7.1.~9.30.	10.1.~10.25.	법인사업자
	확정신고	10.1.~12.31.	다음해 1.1.~1.25.	법인사업자
		7.1.~12.31.	다음해 1.1.~1.25.	개인 일반사업자

 

신규사업자는 사업개시일부터 해당 과세기간의 종료일까지의 기간을 과세기간으로 합니다. 

 

 

② 부가가치세 예정신고 및 예정고지

난데 없이 부가가치세 고지가 날아와서 황당한 경험을 하신 분들이 있습니다.

부가가치세 과세기간은 6개월 단위로 신고 및 납부를 하지만, 세금의 조기 징수 및 납세자의 자금부담을 완화하기 위하여 4월과 10월에 부가가치세 예정신고 및 납부를 하도록 하고 있습니다.

 

개인사업자의 경우에는 납세의 편의를 위하여 직전과세기간에 부가가치세로 납부한 금액의 2분의 1에 상당하는 금액을 예정고지하고, 납세의무자의 예정신고의무를 면제하고 있습니다.

 

하지만, 각 예정신고기간의 공급가액 또는 납부세액이 직전 과세기간의 공급가액 또는 납부세액의 3분의 1에 미달한다면 예정신고를 통해 고지된 부가세액을 경감할 수 있습니다.

 

그리고 조기환급신고를 통해 환급을 받고자 하는 자 역시 예정신고가 가능합니다.

 

 

③ 부가세 신고서류

임대사업자는 기본적인 부가가치세 신고서를 제출해야합니다. 

거기에 임대업에 따른 추가적인 제출서류가 필요합니다.

 

(1) 부동산임대공급가액명세서 제출
임대사업자는 부가가치세 신고시 반드시 ‘부동산임대공급가액명세서’를 첨부하여 제출하여야 하며, 부동산임대업자가 부동산임대공급가액명세서를 제출하지 아니한 경우 제출하지 아니한 수입금액의 100분의 1(1개월 이내 제출시 50% 감면)을 가산세로 추가 부담하여야 합니다. 

 

원칙적으로 부동산임대공급가액명세서에 임대차계약서 사본(사업장을 임대한 후 임대차계약을 갱신한 경우에만 제출)를 첨부하여 제출하여야 하되, 임대차계약서 사본은 제출하지 않더라도 가산세 적용은 없습니다.

 

(2) 매출 및 매입(세금)계산서합계표 제출
월임대료에 대하여 세금계산서를 발급한 경우 거래처별 세금계산서 발급내역인 매출처별세금계산서합계표를 제출하여야 하며, 매입세금계산서가 있는 경우 매출처별세금계산서합계표를 제출하여야 합니다. 해당 사항은 모든 과세사업자가 다 제출해야 하며 미제출시 가산세를 추가 부담하여야 합니다.

(3) 매출 및 매입 계산서합계표 제출

주택과 상가를 동시에 임대하는 임대사업자의 경우에는 매출계산서 역시 함께 제출합니다. 하지만 계산서를 굳이 발급할 필요는 없기때문에 임차인이 요청하지 않아서 발급하지 않은 경우에는 생략합니다. 

면세 계산서를 받은 경우 부가가치세 신고서의 다음장 계산서발급 및 수취명세의 계산서 수취금액을 기재하고 계산서합계표를 별도로 제출하여야 합니다.

 

 

5. 간이과세자인 부동산임대업 부가세 신고 및 납부

간이과세자는 과세기간이 1년 단위입니다. 

부가가치세 역시 매출세액 - 매입세액으로 계산되는 것이 아니고,

당해 과세기간의 공급대가에 10%를 곱하고 업종별 부가가치율을 곱한 금액을 세액으로 정합니다.

업종	부가가치율
소매업, 재생용 재료수집 및 판매업, 음식점업	15%
제조업, 농업·임업 및 어업, 소화물 전문 운송업	20%
숙박업	25%
건설업, 운수 및 창고업(소화물 전문 운송업은 제외), 정보통신업	30%
금융 및 보험 관련 서비스업, 전문·과학 및 기술서비스업(인물사진 및 행사용 영상 촬영업은 제외), 사업시설관리·사업지원 및 임대서비스업, 부동산 관련 서비스업, 부동산임대업	40%
그 밖의 서비스업	30%

 

과세표준은 월세와 간주임대료의 합계액입니다.

 

매입세액은 수취한 세금계산서 발급금액의 0.5%를 곱한금액입니다. 그렇기 때문에 납부할 부가가치세도 적지만, 공제받을 수 있는 매입세액도 적은 편입니다. 

 

 

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