부동산 임대업 ⑦ 사업의 포괄양도양수, 양수자대리납부제도 _ 한양세무회계사무소

 

안녕하세요. 한양세무회계사무소 조규섭 팀장입니다.

하반기에는 시간을 좀내서 시리즈로도 글을 써보고자 싶어서 한번 써내려가보고자 합니다.

부동산 임대업을 시작으로 다양한 업종에 대한 세금이야기를 할테니 잘 부탁드립니다.

 

1. 사업의 포괄양도양수, 그리고 위험성

① 사업의 포괄양도양수

사업의 포괄양도양수란 사업장별로 그 사업에 관한 모든 구너리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것으로서 사업용 자산을 비롯한 물적·인적시설 및 권리 및 의무 등을 포괄적으로 양도하여 사업의 동일성을 유지하면서 경영 주체만을 교체시키는 것을 말합니다. 

사업의 포괄양수도의 요건은 다음과 같습니다. 

1. 사업장 별로 모든 권리(자산)와 의무(부채)가 포괄적으로 양도되어야 한다.
2. 양도시점에 동일업종이 유지 되어야 한다. 

 

즉, "포괄"양수도에 부합하게

"모든" 자산과 부채가 포괄적으로 양도가 되어야 하고, 동일 업종을 유지 해야 한다는 것입니다. 

 

부동산임대업을 영위하다, 포괄양도양수의 방법으로 부동산을 양도하는 경우 재화의 공급에 해당하지 않으므로 매수인으로부터 부가세를 징수하지 않고 양도를 할 수 있습니다. 이럴 경우 양도인은 부가가치세 폐업 확정신고시 「사업양도신고서」및 「사업양도양수계약서」를 제출해야 합니다.

 

간이과세자가 포괄양도양수를 하는 경우도 마찬가지로 부가가치세가 과세되지 않습니다. 

 

부동산임대사업자가 부동산임대업을 포괄적으로 양수도하는 경우에는 세금계산서 발급의무가 면제됩니다. 

 

 

② 사업의 포괄양수 리스크 및 주의점

대부분 포괄양수도를 통해 부가세를 아낄 수 있다. 이렇게만 알고 계십니다. 그런데 사업의 포괄양수도는 엄격한 요건이 있어서, 

이에 해당되지 않으면서 무리하게 포괄양수도 계약을 맺고, 포괄양수도 계약이 인정되지 않아서 양도자가 나중에 세금계산서 미발급 가산세, 부가세를 추징 당하고 이를 양수자에게 받지 못해서 민사소송에 이르는 문제가 발생하고 있습니다.

 

간혹 인력이나 사업장 일부를 빼먹고 양도양수를 하면서 포괄양수도 신고를 하고, 인정되니 않는 경우가 너무 많습니다.

이럴때 양도/양수자간에 분쟁이 많이 발생하게 됩니다. 

사업의 포괄양수도, 한양세무회계사무소

당사자간에 포괄양수도로 생각하고, 세금계산서를 발급하지 않았는데,

나중에 세무당국에 의해 포괄양수도가 부인되면 부가세 10%를 부담하게 되고, 해당 부가세에 대해서 다툼이 발생하는 것이죠.

그래서 포괄양수도 요건을 엄격히 판단하고, 양수도 계약을 체결하셔야 합니다.

 

또한, 향후 분쟁을 대비해서

계약서상에 "포괄양수도 부인시 규정" 또는 "양도금액에 VAT 금액 병기" 등을 꼼꼼히 잘 적어두셔야 합니다. 

 

 

 

2. 양수자의 대리납부제도

① 양수자의 부가가치세 대리납부

이렇듯 사업의 포괄양수도 제도의 불확실성으로 인해 최근에는 "부가가치세 양수자 대리납부제도"를 많이 활용하고 계십니다. 

조금의 번거로운 절차 외에는 서로가 분쟁의 소지 없이 깔끔하게 부가세 문제를 해결할 수 있기 때문입니다.

 

대리납부제도란, 양수자가 양도자 대신 부가세를 대리납부하고 바로 환급받는 제도를 말합니다. 

부가세 양수자 대리납부제도, 한양세무회계사무소

이렇게 된다면,

사업의 포괄양수도 인정여부와 상관없이,

부가세를 양수자가 내고, 조기환급신고로 바로 돌려받아서

"포괄양수도"와 동일한 효과를 볼 수 있게 됩니다. 

 

그렇기 때문에 애매한 상황이라면 포괄양수도 제도보단, 부가가치세 양수자 대리납부제도를 활용해보시는 건 어떨까요?

 

대리납부제도를 활용하실때는

계약서에 "양수자 대리납부 규정"을 꼭 적으시기 바랍니다.

 

 

② 대리납부 절차

대리납부 절차는 아래와 같습니다. 

 

공급자는

① 매출세금계산서를 발행하고, (부가세 신고서 "사업양수자의 대리납부세액 기재")

공급받은자는

② 세금계산서를 발급받은 후 대가지급하는 달 다음달 25일까지 「대리납부신고서를 제출하고, 공급받은자 명의로 사업장관할세무서에 부가세를 대리납부합니다. 

③ 매수인은  "조기환급 신고"를 통해 부가세 환급을 일찍 받을 수 있습니다.

④ 매도인은 부가가치세 신고시에 해당 내용을 과세매출로 잡고, '사업양수자의 대리납부 기납부세액'으로 공제를 받으면 됩니다.

 

 

 

 

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