부동산 임대업 ⑤ 과세유형전환 [일반과세자 → 간이과세자] _ 한양세무회계사무소

 

안녕하세요. 한양세무회계사무소 조규섭 팀장입니다.

하반기에는 시간을 좀내서 시리즈로도 글을 써보고자 싶어서 한번 써내려가보고자 합니다.

부동산 임대업을 시작으로 다양한 업종에 대한 세금이야기를 할테니 잘 부탁드립니다.

 

1. 부동산 임대업의 과세유형 전환 리스크

① 과세유형 전환에 따른 재고납부세액 리스크

일반과세자인 개인사업자의 직전 1역년 공급대가가 4,800만원에 미달되는 경우 다음해 제2과세기간부터 간이과세자로 적용을 받습니다. 임대사업자의 평균 매출이 2023년 기준 3,300만원 정도라서 대부분이 여기에 해당된다고 볼 수 있습니다. 

다만, 신규로 사업을 개시한 경우 최초의 과세기간에 대한 확정신고 후 개시하는 과세기간부터 기산합니다. 

 

간이과세자와 일반과세자의 부가가치세 납부세액 계산 방법의 차이로 인하여 일반과세자에서 간이과세자로 과세유형이 전환되는 경우 ‘일반과세자’여서 공제를 받을 수 있었던 매입세액에서 간이과세자가 공제받을 수 있는 매입세액을 차감한 금액을 간이과세자로 전환한 이후 추가 납부하여야 하며, 추가 납부하는 매입세액을 재고납부세액이라고 합니다.

 

부동산임대업을 시작하면서 건물 등과 관련 된 매입세액을 환급받기 위해 일반과세자로 등록해서 매입세액을 환급받은 이후에 개업일이 속하는 연도의 매출액이 미달하는 경우 관할 세무서에서 간이과세자로 과세유형을 직권으로 전환합니다. 

그렇게 되면 환급받은 금액의 대부분을 추징당하게 되는 불상사를 겪게 됩니다.

 

예를 들어, 1억원의 부동산을 매입해서 1천만원의 부가세 환급을 받았는데, 3과세기간이 지난 후 간이과세자가 된다면?

취득가액 10억원에 건물에 대한 감가를 고려해서 재고납부세액이 발생하게 됩니다.

재고매입세액 계산
자산의 취득가액 x (1 - 5/100 x 경과된 과세기간의 수) x 10/100 x (1-0.3(부동산임대 부가가치율))

 

10억 x (1-5/100 x 3) x 10/100 x (1-0.3) = 59,500,000원

 

② 간이과세자 포기

1억원을 환급받았다가 6천만원을 다시 추징당하면 얼마나 충격이 클까요.

이런 경우를 방지하기 위해서 간이과세자 포기 제도가 있습니다.

 

(1) 신규로 사업을 시작할 때 포기하기

신규로 사업을 시작할때 사업자등록을 신청합니다. 이때 관할 세무서장에게 간이과세자에 관한 규정의 적용을 포기하고 일반과세자에 관한 규정을 적용받겠다고 신고한 경우에는 간이과세자로 전환됨이 없이 일반과세자 적용을 받을 수 있습니다. 

 

(2) 간이과세자 포기신고하기

일반과세자에서 직전 1역년 공급대가가 4,800만원에 미달할 경우에 관할 세무서에서 간이과세자 전환 통지가 날아올겁니다. 

이 때 간이과세자로 전환 예정된 달의 전달 마지막 날까지 신고서를 제출해서 간이과세를 포기하면 됩니다.

일반적으로 7월 1일부로 간이과세자 전환이 이뤄지는데, 6월 30일까지 간이과세를 포기할 수 있습니다. 

 

 

2. 간이과세 포기와 관련하여 주의할 점

① 3년간 간이과세 적용을 할 수 없다.

간이과세를 포기하게 되면 3년간 간이과세를 적용받을 수 없습니다. 부동산임대업의 경우 건물의 감가상각 내용연수가 20년이 기본이기 때문에 간이과세를 포기하고 그냥 일반과세자로 계속 가는 것이 낫습니다.

 

② 간이과세를 포기한 달의 다음달 25일까지 간이과세에 대한 부가세 신고/납부

일반과세자로 시작하여 간이과세를 포기한 부동산임대업 사업자는 상관이 없지만, 혹 간이과세로 시작한 사업자가 일반과세자가 되기 위해 간이과세를 포기하는 때가 있습니다.

이럴때는 포기한 달의 다음달 25일까지 간이과세에 대한 부가가치세를 신고 및 납부해야 합니다. 

예를 들어, 간이과세 포기 신고일이 4월 25일인 경우 1월~4월은 간이과세 적용, 5월 1일 ~ 12월 31일은 일반과세를 적용받습니다.

그러면 5월 25일까지 간이과세 부가세 신고를 해야 하고, 7월 25일, 다음해 1월 25일까지 일반과세 부가세 신고를 해야 합니다.

 

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