부동산 임대업 ⑧ 종합소득세 _ 한양세무회계사무소

안녕하세요. 한양세무회계사무소 조규섭 팀장입니다.

하반기에는 시간을 좀내서 시리즈로도 글을 써보고자 싶어서 한번 써내려가보고자 합니다.

부동산 임대업을 시작으로 다양한 업종에 대한 세금이야기를 할테니 잘 부탁드립니다.

 

1. 부동산 임대업 종합소득세 신고 및 납부

종합소득세는 연령, 성별 등에 불문하고 한 개인(거주자)의 소득을 기준으로 납부하는 세금입니다. 

부동산임대업을 한다고 해서 부동산임대업에 대한 소득만 신고하고 소득세를 내는 것이 아닙니다. 해당 사업기간에 발생한 모든 세금을 합산하여 세금을 납부하게 됩니다.

 

① 부동산임대사업자의 종합소득

부동산임대업을 하게 되면 다음과 같은 소득을 신고 및 납부해야 합니다.

(1) 부동산임대소득

(2) 부동산임대소득이외의 사업소득

(3) 근로소득

(4) 금융소득(이자소득, 배당소득)의 연간 합계액이 2천만원을 초과하는 경우 합산

(5) 공적연금(국민연금, 공무원연금, 군인연금, 사립학교교직원연금), 사적연금(금융기관 연금, 퇴직연금 등) 합산소득금액이 연간 1,200만원을 초과하는 경우 합산

(6) 기타소득금액의 연간합계액이 300만원을 초과하는 경우 합산

 

② 분리과세 대상소득

다음과 같은 소득은 분리과세라고 하여, 개별적으로 원천징수 등의 방법으로 신고가 마무리된다면 종합소득금액에 합산되지 않습니다.

(1) 금융소득(이자소득, 배당소득)의 연간 합계액이 2,000만원 이하의 경우

(2) 일용근로소득

(3) 공적연금, 사적연금 합산소득금액이 연간 1,200만원을 초과하지 않는 경우

(4) 기타소득금액의 연간합계액이 300만원을 초과하지 않는 경우

 

 

2. 종합소득세 신고 및 신고유형

종합소득세는 다른 세금과 달리 신고 유형이 여러가지로 나눠집니다.

장부기장에 의한 소득금액 계산 및 종합소득세 신고가 기본이고, 이와 다른 추계신고라는 방식이 허용됩니다. 

 

①  복식부기 기장의무사업자

복식부기란 거래가 발생한 경우 일정한 원칙에 의한 분개방식으로 장부를 기록 및 정리하는 것을 말합니다.

복식부기 기장은 기업회계에 대한 지식이 어느정도 있어야 하므로 복식부기 기장의무사업자가 되면 세무회계사무소를 연계해서 일을 하셔야 합니다.

 

부동산임대업의 복식부기 의무대상자는 직전연도 수입금액이 7천5백만원 이상인 사업자로서 복식부기 기장을 반드시 해야 하고, 추계신고등을 할 경우 불이익이 발생합니다.

업 종 별	복식부기 의무자	간편장부 대상자	기준경비율 적용대상자	단순경비율 적용대상자
농업·임업 및 어업, 광업, 도매 및 소매업(상품중개업을 제외한다), 부동산매매업, 아래에 해당하지 아니하는 사업	3억원 이상자	3억원 미만자	6천만원 이상자	6천만원 미만자
제조업, 숙박 및 음식점업, 전기·가스·증기 및 공기조절 공급업, 수도·하수·폐기물처리·원료재생업, 건설업(비주거용 건물 건설업은 제외), 부동산 개발 및 공급업(주거용 건물 개발 및 공급업에 한정), 운수업 및 창고업, 정보통신업, 금융 및 보험업, 상품중개업, 욕탕업	1억5천만원 이상자	1억5천만원 미만자	3천6백만원 이상자	3천6백만원 미만자
부동산 임대업, 부동산업(부동산매매업 제외), 전문·과학 및 기술 서비스업, 사업시설관리·사업지원 및 임대서비스업, 교육 서비스업, 보건업 및 사회복지 서비스업, 예술·스포츠 및 여가관련 서비스업, 협회 및 단체, 수리 및 기타 개인 서비스업, 가구내 고용활동	7천5백만원 이상자	7천5백만원 미만자	2천4백만원 이상자	2천4백만원 미만자

 

②  간편장부 대상자

간편장부대상자란 당해 연도에 신규로 사업을 개시한 자(연 환산하여 계산하지 않음)와 전년도 수입금액 합계액이 7,500만원 미만인 경우 간편장부 대상자에 해당합나다. 간편장부 대상자는 복식부기라는 복잡한 기장을 하지 않아도 되기때문에 비교적 자유로운 신고가 가능합니다.

 

 

③ 추계신고

사업자는 원칙적으로 복식부기 또는 간편장부에 의하여 장부를 기장하여야 합니다. 

간편장부대상자가 추계신고를 하는 경우 무신고가산세는 없으나 무기장 가산세는 적용됩니다. 

 

부동산 임대업을 하는 경우, 간편장부로 신고할 때는 임대보증금에 대한 수익(간주임대료)은 전체 임대보증금에서 건설비 상당액을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱한 금액으로 계상합니다.

하지만 추계로 신고하는 경우에는 임대보증금(건설비상당액을 차감할 수 없음)에 정기예금이자율을 곱한 금액을 임대료 수익에 포함하여야 합니다.

 

무기장 가산세는 산출세액의 20%입니다. 

 

 

④ 단순경비율 과 기준경비율

추계신고를 하는 경우 단순경비율과 기준경비율이라는 필요경비 산정의 방법에 차이가 발생합니다.

부동산임대업의 경우 2천4백만원의 수입금액을 기준으로 나뉘는데요.

단순경비율이란 국세청에서 업종별로 전체 사업자의 수익 대비 비용의 평균비율을 말합니다.

기준경비율이란 주요경비(상품 매입비용 + 임차료 + 급여 및 임금)는 실제 지급한 금액으로 하고, 주요 경비를 제외한 기타 경비는 업종별로 전체 사업자의 수익 대비 기타 비용의 평균비율로 계산합니다.  

 

 

⑤ 복식부기기장의무자의  추계신고

복식부기의무자는 원칙적으로 추계신고를 할 수없습니다. 그럼에도 불구하고 추계로 신고하는 경우에는 무신고가산세와 무기장가산세 중 큰  금액을 가산세로 추가로 납부해야 하고 세무조사 위험의 증가합니다.

 

 

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