부동산 임대업 ① 법인/개인 어떻게 시작하죠? _ 한양세무회계사무소

안녕하세요. 한양세무회계사무소 조규섭 팀장입니다.

하반기에는 시간을 좀내서 시리즈로도 글을 써보고자 싶어서 한번 써내려가보고자 합니다.

부동산 임대업을 시작으로 다양한 업종에 대한 세금이야기를 할테니 잘 부탁드립니다.

 

 

1. 부동산임대업, 법인으로 시작할까? 개인으로 시작할까?

아무래도 임대사업을 시작하기로 마음먹은 순간은 사업자등록을 하지 않은 상태라고 볼 수 있겠죠?

여기서 시작할때 항상 먼저 고민이 되는 부분이 있습니다.

법인사업자로 할 것인가, 개인으로 할 것인가?

주변 이야기를 들어보더라도 뭐가 옳은지 뭐가 유리한지 복잡해서 머리가 정리가 안됩니다.

왜냐하면, 각각의 장단점이 있기 때문인데요. 이것부터 우선 알아보겠습니다.

 

① 법인과 개인 세금 비교

보통 법인이 세금을 아낄 수 있다는 이야기를 합니다.

이말은 하나는 맞고 하나는 틀린 이야기입니다. 우선 법인은 9~24%로 세율 자체가 낮습니다. 이 세율을 가지고 법인이 세금을 줄일 수 있다는 것인데, 법인세를 내고 나서 추가적으로 대표자 급여나 배당으로 법인 이익금(이익잉여금)을 가지고 올 경우에는 어차피 개인의 소득세에 추가 되니까 이를 잘 고려해야합니다.

그러니까, 올해 번 법인의 소득을 다음해에 개인의 급여로 지급할 수 있는데 이럴때 개인의 급여에 따라서 세율이 바뀔수는 있습니다.

 

다시말해서, 절세의 효과보다는 세금의 이연의 효과가 더 크고, 일부 절세의 효과가 있다. 라고 생각하셔야 합니다. 

 

② 법인과 개인사업자의 장단점

- 법인의 장점 : 해당 사업연도의 세율이 적다. 투자에 유리하다.

법인 해당 사업연도에 내야 하는 세금이 적다보니까, 추가 이익이 발생합니다. 이 추가 이익으로 부동산 재투자가 가능하죠.

이런 부분에 있어서 임대사업을 함에 있어서 사업의 확장을 꾀하려면 법인사업자가 더 유리합니다.

단순히 세율만 보면 과세표준이 2천만원 이하면 개인사업자가 유리하고, 초과할 경우 법인사업자가 유리합니다.

 

- 개인의 장점 : 자유도가 높다.

개인은 세금을 낸 이후의 돈은 모두 '개인'의 돈입니다. 즉, 세후 금액에 대한 사용이 자유롭습니다.

그렇기때문에 투자를 하지 않고, 수익을 얻어서 개인적 지출을 하시려는 분들은 개인사업자가 유리합니다.

 

- 법인의 단점 : 법인은 남. 법인 돈 유용은 횡령.

법인은 세율이 낮지만, 사업주님(대표이사) = 법인이 아닙니다. 남입니다. 법인의 돈을 함부로 빼쓰는 것은 횡령에 해당됩니다.

그렇기 때문에 법인의 이익을 개인이 가져오려고 한다면, 급여 또는 배당의 절차를 거쳐야 합니다. 

함부로 돈을 빼쓰다가는 가지급금 문제 또는 횡령의 문제가 발생되어.. 형사처벌까지 받을 수 있습니다.

 

- 개인의 장점 : 세금이 절반?! 성실신고는 뭐야?!

사업이 순풍을 타고 잘되면 기분은 좋은데 최대 세율구간으로 들어가면, 사실상 순이익의 절반(42%)까지 세금으로 내야 합니다. 거기다 국민연금·건강보험료까지 하면... 벌었는데 60%를 나라에 줘야 합니다..

너무 너무 슬픕니다. 거기다 매출이 5억이 초과할 경우에 성실신고 대상자로 분류됩니다. 그러면 법인과 비슷하게 기장 및 세금 신고의 복잡성이 높아지고 비용도 많이 듭니다.

 

 

2. 부동산임대업, 일반과세자로 시작할까? 간이과세자으로 시작할까? 면세사업자는 뭐지?

혹시, 개인사업자로 부동산임대업을 시작하시려고 결정을 하셨나요?

그렇다면 이번엔 일반과세자, 간이과세자 중에 어떤 걸 선택해야 할지 고민해야 합니다.

법인은 전부 일반과세자로 간이과세자를 선택할 수 없습니다.

 

① 간이과세자 VS 일반과세자

부동산임대업을 포함한 모든 개인사업자는 원칙적으로 일반과세자로 부가가치세를 납부해야 합니다.

하지만 2가지 경우에 대해서 예외적인 혜택을 주는데요.

첫째는 간이과세자입니다. 

2024년 7월 1일부터 간이과세자 기준이 1억 400만원으로 상향되었는데, 신규사업자 또는 직전연도 공급대가 합계액이 1억 400만원의 매출이 발생하지 않은 사업자들은 간이과세자를 선택할 수가 있습니다.

하지만! 부동산임대업은 건물연면적 등 제약이 있습니다. ㅠㅠ 해당 기준에 속하면 임대수익이 적더라도 간이과세자가 될 수 없습니다. 그리고 지역별로도 차이가 나니까 상세내역은 아래 간이과세배제기준을 참고하셔야 합니다.

국세청고시 제2024-15호 2024년 7월 1일 시행 간이과세 배제기준
제3조(부동산임대업기준) ① 부동산임대업에 대한 간이과세 배제기준과 관련하여「부가가치세법 시행규칙」제71조제3항에서 ‘국세청장이 정하는 규모 이상’은 건물연면적(공용면적 포함, 주상복합건물인 경우 주택면적 제외)이【별표 2】에서 정하는 면적 이상인 경우를 말한다. ② 부동산임대업에 대한 간이과세배제기준은 특별시 및 광역시(읍․면 지역 제외), 시(읍․면 지역 제외)지역에 소재한 임대용 건물에 대하여 적용한다. ③ 임대용 건물이 신축중인 경우에는 임대에 제공될 면적으로 동 기준을 적용하고, 임대용 건물에 일시적으로 임대에 사용되지 아니하는 면적이 있는 경우에는 해당 면적을 포함한 면적으로 적용한다. ④ 오피스텔, 상가 등과 같이 구분소유(등기)되는 건물의 경우에는 각각의 구분소유(등기) 연면적(공용면적 포함)을 기준으로 동 기준을 적용한다.

간이과세배제기준 고시 개정안(전문).hwpx

0.63MB

 

② 면세사업자 VS 과세사업자

부동산임대에 있어서 특정한 사업만 하려면 면세사업자로도 사업자등록을 하고 사업을 영위할 수 있는데요.

임대의 물건에 따라 과세사업자가 될지 면세사업자가 될지 정해집니다.

과세사업자는 부가가치세를 납부해야 하는 부담이 있는 반면, 면세사업자는 사업장현황신고만 하고 종합소득세만 내면 되어서 상대적으로 부담이 줄어들지만, 과세매입건에 대해서도 매입세액공제를 받지 못하는 단점이 있습니다.

일반적으로 주택의 임대는 면세이기 때문에 주택만 임대하려고 하시면 면세사업자로 등록하셔도 됩니다.

하지만 주택이 아닌 일반 건물, 상가, 오피스텔 등을 임대하고자 하시면 일반과세사업자로 등록하셔야 합니다.

 

 

 

 

 

 

휴.. 더 어렵죠?

절대적으로 유리한 방법이 있다면... 모두가 법인 또는 개인을 선택하겠죠?

자신의 상황에 유리한 부분을 선택하는 것은 본인의 선택이고, 고민을 많이 해보시고 선택하시는게

절세의 전략입니다. 

 

 

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세금은 항상 고민하는 만큼 절세할 수 있습니다.

 

 

 

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