[창원세무사/마산세무사] 상가 신축분양 시행사의 손익의 귀속시기(예약매출)_한양세무회계사무소

예약매출, 한양세무회계사무소

 

안녕하세요, 한양세무회계사무소입니다.

요즘 금리도 높고 경기도 않좋은 상황이라 부동산 시장이 완연한 하락세로 돌아섰네요.

상가분양시장도 찬바람이 불고 있습니다. 이렇게 우울한 나날이지만, 법인세 신고는 또 해야 하니..

오늘은 시행사의 분양수익을 산정하는 방법을 알아보겠습니다.

 

예약매출의 손익귀속시기

일반적으로 건설공사의 경우, 건설용역 제공으로 인한 익금(수익)은 그 목적물의 건설등의 착수일이 속하는 사업연도부터 그 목적물의 인도일(용역제공을 완료한 날)이 속하는 사업연도가지 그 목적물의 건설 등을 완료한정도(작업진행률)을 기준으로 하여 계산한 수익과 비용을 각각 사업연도의 익금으로 산입합니다.

 

공사의 진척도에 따라서 매출을 귀속시켜라는 말씀이지요.

하지만 중소기업의 1년 미만 건설공사는 예외적으로 진행율과 인도기준 중 선택이 가능하도록 되어 있습니다

구분	일반기업회계기준	국제회계기준
예약매출	진행율 기준	인도기준(완성도 기준)
건설공사	진행율 기준	진행율 기준
중소기업 1년 미만 건설공사의 경우	진행율과 인도기준 중 선택가능	진행율 기준

내국법인이 아파트를 신축하여 분양하는 경우 아파트 건설 등의 착수일이 속하는 사업연도부터 그 목적물의 인도일(소유권이전등기일, 잔금청산일, 입주일 중 빠른 날)이 속하는 사업연도까지의 각 사업연도의 익금과 손금은 법인세법 시행규칙 제34조제1항제1호에 따른 작업진행률을 기준으로 하여 계산한 수익과 비용을 각각 해당 사업연도의 익금과 손금으로 하는 것이며,  다만, 비치 기장한 장부가 없거나 장부의 내용이 충분하지 아니하여 당해 사업연도 종료일까지 실제로 소요된 총공사비누적액 또는 작업시간 등을 확인할 수 없는 경우에는 그 목적물의 인도일이 속하는 사업연도의 익금과 손금으로 하는 것임  [ 관련법령 ]법인세법 제40조

 

 

[한양세무회계사무소 - 인사말] 창원대표세무사 김상옥입니다.

 

 

분양수익 계산방법

분양수익의 손익 귀속시기는 원칙은 위와 같습니다.

다만 1년 이상의 장기예약매출의 경우는 어떨까요?

법인이 건설 등의 계약기간이 1년 이상인 상가의 예약매출로 인한 익금과 손금을 "작업진행률"에 따라 각 사업연도의 소득금액에 산입함에 있어서, 당해 예약매출과 관련한 미분양 상가가 있는 경우에는 당해 상가의 준공 전 각 사업연도의 익금과 손금에 산입하는 금액의 계산은 아래와 같습니다. 

 

① 익금(분양수익) : 총분양예정가액 x 작업진행률 x 분양계약률 - 전기말 누적분양수익

② 손금(준양원가) : 누적실제발생비용 x 분양계약률 - 전기말 누적분양원가

 

다만, 이 계산은 '주택'신축판매업에서는 적용되지 않습니다.

 

분양예정가액은 우리가 정하면 되고, 

그럼 작업진행율은 어떻게 정할까요?

 

 

작업진행율의 계산방법

시행사의 경우 시공회사에 도급계약을 해서 상가를 신축하는 방식을 따릅니다.

시공회사와의 도급계약에 의하여 상가를 신축분양하는 법인(시행회사)이 동 상가의 예약매출에 따른 작업진행률을 계산함에 있어 "총공사예정비" 및 "당해 사업연도 말까지 발생한 총공사비누적액"은 건설 등의 계약 당시에 추정한 당해 법인의 공사원가에 당해 사업연도 말까지의 변동상황을 반영하여 합리적으로 추정한 총공사원가(총공사예정비) 및 해당 원가 중 사업연도별로 실제 발생한 공사비용의 누적액(총공사비누적액)을 각각 의미하는 것으로, 이 공사원가에는 시행회사가 직접 부담하는 공사관련 보험료, 설계비 및 기술지원비와 시공회사에 대한 도급공사비 등의 원가를 모두 포함합니다.

 

작업진행률 = 해당 사업연도 말까지 발생한 총공사비누적액 / 총공사예정비

 

 

분양계약률 산정방법

장기예약매출의 경우 작업진행률에 따라 익금과 손금에 산입해야 해서 분양계약률은 실제분양계약금액을 총분양예정가액으로 나눈 율을 말합니다.

 

분양계약률 = 해당 사업연도말까지 실제 분양계약금액 / 총분양예정가액

 

 

 

간단하게 분양수익을 계산하기

앗 분양계약률에서 익숙한 용어가 나오지 않나요? '총분양예정가액'

결국 올해 분양수익은 총분양예정가액 x 작업진행률 x 분양계약률인데, 그 계산식을 전부 풀어보면 이렇게 되겠네요

 

총분양예정가액 x 작업진행률( 해당 사업연도 말까지 발생한 총공사비누적액 / 총공사예정비 ) x 분양계약률 ( 해당 사업연도말까지 실제 분양계약금액 / 총분양예정가액 )

 

약분을 하고 나면

작업진행률( 해당 사업연도 말까지 발생한 총공사비누적액 / 총공사예정비 ) x 해당 사업연도말까지 실제 분양계약금액

이 되잖아요?

 

결국 예약매출의 경우에 실제로 분양된 금액에 작업진행율을 곱하면 해당연도 분양수익이 나오게 됩니다.

즉, 사업연도 말, 일반적으로 12월말일자까지 분양계약된 걸 합해서 작업진행율을 곱해야 합니다.

 

 

간단하게, 시행사의 입장에서 분양수익을 계산하고

이를 익금으로 파악해서 법인세 신고의 기초를 만드는 부분을 알아봤습니다. 

 

 

 

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