양도세 1주택 비과세 '특례 중복 적용' 될까? [창원세무사추천/김해세무사추천]

양도세 1주택 비과세 '특례 중복 적용' 될까? [창원세무사추천/김해세무사추천]

 

 

 

안녕하세요, 한양세무회계 조규섭 팀장입니다.

살아가다 보면, 부동산 거래는 피할 수 없는 부분이죠.

특히 1세대 1주택 양도소득세 비과세는 절세의 꽃이라고 불립니다.

이 혜택을 받기 위해 정말 꼼꼼하게 따져봐야 하는데요.

 

최근 이 비과세와 관련하여 법원과 과세관청의 해석이 달라지는 이슈가 발생했습니다. 바로 '1세대 1주택 비과세 특례 규정의 중복 적용'에 대한 논란입니다.

지금부터 이 중복 적용 이슈와, 배우자에게 지분을 증여했을 때 주택 수 산정 문제는 어떻게 바뀌었는지 최신 예규와 판례를 통해 쉽고 명쾌하게 정리해 드릴게요!

 

 

 

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1. 📢 1세대 1주택 비과세 특례, 중복 적용 될까? (법원 vs. 과세관청)

'1세대 1주택 비과세' 혜택은 여러 가지 상황(일시적 2주택, 상속, 동거주택, 거주주택 등)에 따라 예외 규정(특례)이 적용됩니다.

A. 법원의 판단: ❌ 중복 적용은 불가하다!

법원은 일시적 2주택 특례와 거주주택 비과세 특례 등을 동시에 중복 적용할 수 없다고 판단했습니다.

• 이유: 특례 규정들이 '양도 당시 1세대 2주택만을 보유하고 있을 것'을 전제로 하여 규정 형식 자체가 특례 간의 중복 적용을 허용하지 않는다고 보았습니다.
• 쉽게 말해: 특례는 그 자체로 예외인데, 예외끼리 또다시 중첩해서 적용하는 것은 안 된다는 취지입니다.

B. 과세관청의 입장: ⭕ 중복 적용 가능하다!

반면, 과세관청(세무서)은 기존의 해석을 유지하며 특례별 요건을 충족하면 중복 적용이 가능하다고 해석하고 있습니다.

• 현재 상황: 법원의 판결이 있었지만, 과세관청은 기존 입장을 유지하고 있어 해석이 다릅니다.
• 중요: 법원의 판결은 최종심(대법원)까지 남아있기 때문에, 당분간은 혼란이 계속될 수 있습니다. 현재 과세관청의 해석대로 신고하더라도, 향후 법원 판례에 따라 세금이 추징될 수 있는 잠재적 위험이 있다는 점을 염두에 두셔야 합니다.

 

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2. 배우자에게 지분 증여 시, 주택 수 산정 특례는? (세법 해석 변경)

이 문제 역시 중요합니다. '조세특례제한법' 상의 주택을 건설할 목적으로 배우자에게 지분을 증여하여 공유하는 형태가 된 경우, 이 지분을 별도의 주택으로 볼 것인지 여부입니다.

A. 법원의 판단: ❌ 별도 주택으로 보지 않는다!

법원은 해당 지분 증여는 주택 건설의 취지에 맞게 1세대를 구성하는 배우자에게 일부 지분을 공유하게 한 것일 뿐이므로, 이를 별도의 주택으로 보아 특례 적용을 배제하는 것은 부당하다고 판단했습니다.

B. 과세관청의 해석 변경: ⭕ 이제는 주택 수에서 제외!

과세관청은 기존에는 이 증여받은 지분을 일반 주택의 비과세 판정 시 주택 수에 포함했습니다. 그러나 최근 법원의 판결을 반영하여 해석을 변경했습니다.

• 새로운 해석: 배우자로부터 증여받은 지분도 1세대 1주택 비과세 판정 시 주택 수에서 제외하는 것이 원칙적으로 가능해졌습니다.
• 결론: 배우자에게 지분을 증여해 공동 명의로 전환했더라도, 요건만 갖추면 일반주택의 1세대 1주택 비과세 적용이 가능해졌습니다. 이제 '공동명의'로 전환하신 분들의 세금 고민이 한결 줄어들게 되었습니다! 다만, 변경된 해석은 '1세대'를 기준으로 판단한느 일반주택 비과세 판정 시의 주택 수 산정에 관한 것인 것이고, 원칙적으로 '거주자'를 기준으로 '최초 매매계약 체결' 등 요건을 요구하니까 이것도 꼭 고려해야 합니다. 

 

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세법을 대하는 열려있는 자세가 필요합니다.

세법은 이렇게 시시각각 변화하고, 법원 판례와 과세관청의 해석이 엇갈리기도 합니다. 특히 부동산처럼 고액의 세금이 걸린 문제에서는 더욱 신중해야 합니다.

• 특례 중복 적용 문제: 당분간은 법원 판례와 과세관청의 해석 중 **더 보수적인 관점(법원)**에 맞춰서 대비하는 것이 안전합니다.
• 배우자 증여 문제: 해석이 변경되어 숨통이 트였지만, 개별 주택의 특례 적용 요건은 여전히 복잡하니, 양도 전에 반드시 세무 전문가와 시뮬레이션을 해보는 것이 필수입니다!

 

 

 

 

세무상담은 "실행전"에 하는 겁니다.

다 해놓고, 이거 어떻게 하냐. 절세 가능하냐 하면 늦는 경우가 많습니다.

함께하면 절세 할 수 있습니다. 항상 먼저 준비하셔야 합니다.

 

 

 

 

 

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연락하실 곳

 

조규섭 팀장
TEL : 055-603-3007
PHONE : 010-3020-4815 

 

 
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