부담부증여, 무조건 절세될까요?_한양세무회계 [김해세무사 추천 / 창원세무사 추천]

부담부증여, 무조건 절세될까요?_한양세무회계 [김해세무사 추천 / 창원세무사 추천]

 

 

 

안녕하세요, 한양세무회계 조규섭 팀장입니다.

 

부동산을 자녀에게 물려줄 때 세금이 걱정되시죠?
요즘 많이 회자되는 방법 중 하나가 바로 부담부증여입니다. 이름은 조금 어려워 보이지만, 핵심은 간단합니다.

 

 

👉 “부동산을 물려주면서 그 부동산에 포함된 빚(전세보증금이나 대출)도 함께 양도하는 것”

그럼 부담부증여가 왜 절세 전략으로 불리는지, 실제 계산 구조와 주의해야 할 포인트까지 하나씩 살펴보겠습니다.

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부담부증여의 기본 개념

• 일반 증여 : 부동산 전체 시가 기준으로 증여세 과세
• 부담부증여 : 채무는 제외, ‘순수한 이익분’에 대해서만 증여세 과세
  → 단, 채무 부분은 증여자가 유상양도로 본다고 보아 양도소득세 발생

📌 정리하면,

• 자녀는 증여세를 낸다.
• 부모는 채무 인수분에 대해 양도소득세를 낸다.

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부담부증여 양도소득세 계산법

• 양도차익 : 양도가액 - 취득가액
• 양도가액 : 채무액
• 취득가액 : 증여자 취득가액(부담부증여를 뺀 순수가액) x (채무액 / 전체시가)

 

실제 예시로 보는 계산

 

예를 들어,

• 아파트 시가: 15억 원
• 전세보증금: 10억 원
• 부모의 취득가액: 4억 원

👉 자녀가 인수하는 채무 = 10억 원

• 부모의 양도차익 = 10억 – (4억 × 10/15) ≈ 7.33억 원
• 자녀의 증여세 과세가액 = 15억 – 10억 = 5억 원

즉,

• 부모는 양도세를,
• 자녀는 증여세를 각각 납부해야 합니다.

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부담부 증여, 절세일수도 아닐수도 있습니다.

 

절세 포인트

부담부증여가 무조건 절세가 되는 것은 아닙니다. 상황에 따라 결과가 달라지죠.

 

✅ 부모가 1세대 1주택 비과세 요건 충족 시 → 양도세 면제 가능
✅ 장기보유특별공제 적용 시 → 양도세 부담 크게 줄어듦
✅ 채무액이 많을수록 → 증여세 부담은 줄지만, 부모의 양도세 부담이 커질 수 있음

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꼭 체크해야 할 사항

체크포인트	설명
채무 존재 여부	증여일 기준 실제로 존재하고, 부동산과 관련된 채무여야 함
채무 승계 증빙	계약서 명시 + 실제 상환 가능해야 함
수증자의 능력	자녀가 상환 능력을 입증할 수 있어야 함 (미성년자 불가)
신고 기한	증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내 양도세·증여세 신고

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자주 묻는 질문

Q. 임대보증금도 포함되나요?
👉 네, 전세·월세 보증금 모두 채무로 인정됩니다.

 

Q. 가족 간 빌려준 돈도 인정되나요?
👉 원칙적으로는 ‘부동산 담보대출·보증금’ 등 객관적으로 입증 가능한 채무만 인정됩니다.

 

Q. 미성년 자녀에게도 가능할까요?
👉 실제 상환 능력이 없다고 보아 인정되기 어렵습니다.

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결론

부담부증여는 잘 활용하면 수천만 원의 세금을 절약할 수 있는 강력한 전략입니다.

하지만 양도세와 증여세가 동시에 발생한다는 점, 수증자의 상환능력 증빙, 시가 산정 등 까다로운 조건이 많습니다.

👉 따라서 단순히 “절세” 목적만 보고 접근하기보다는, 가족 전체의 자산 승계 계획 속에서 전략적으로 활용하는 것이 중요합니다.

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✍️ 코멘트
“부담부증여는 케이스마다 결과가 크게 달라집니다. 1세대 1주택 비과세 요건, 채무 규모, 자녀의 상황까지 고려해야 하므로 반드시 전문가 상담을 통해 최적의 방법을 찾으시길 권합니다.”

 

 

 

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