조합원입주권 양도, 3년 규정을 놓치면 세금폭탄?_한양세무회계 [김해세무사 추천 / 창원세무사 추천]

조합원입주권 양도, 3년 규정을 놓치면 세금폭탄?_한양세무회계 [김해세무사 추천 / 창원세무사 추천]

 

조합원입주권 양도, 3년 규정을 놓치면 세금폭탄?

안녕하세요, 한양세무회계 조규섭 팀장입니다.

 

오늘은 재개발·재건축 과정에서 발생하는 조합원입주권 양도와 비과세 요건을 다뤄보겠습니다. 실제로 많은 분들이 “3년 규정”을 오해하셔서 불필요한 세금 부담을 지는 경우가 있습니다.

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출처 : 양도코리아

 

1. 사례 정리

• 2005년 5월 : A주택 취득
• 2021년 9월 : A주택이 관리처분계획인가 → A입주권으로 전환
• 2021년 12월 : B주택 취득 (대체주택)
• 2025년 2월 : A입주권 양도

위 과정에서 종전주택(A)을 비과세로 양도하기 위해선 대체주택(B) 취득일로부터 3년이내 종전주택(A)을 양도하여야 하지만 재개발 지역의 입주권은 준공일에 가까울수록 프리미엄이 올라가므로 최대한 늦게 양도하려다 ‘대체주택 취득일로부터 3년이내’ 라는 양도시기를 놓치게 되었습니다. 

 

세무서에서는 A입주권 양도에 대해 양도소득세를 부과했습니다.

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2. 관련 법령

소득세법 제89조 제1항 제4호 나목에 따르면,
조합원입주권을 양도할 때 다른 주택이 없는 경우 또는 다른 주택 1채가 있더라도 3년 이내 입주권을 양도하는 경우에는 비과세가 가능합니다.

 

즉,

• 조건① : 입주권 외 주택 없음 → 비과세
• 조건② : 입주권 + 1주택 보유 → 해당 주택 취득일로부터 3년 이내 입주권 양도 시 비과세

단, 양도 당시 실거래가액이 12억원 초과면 과세됩니다.

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3. 문제 포인트 – 3년 규정

위 사례에서 B주택은 2021년 12월 취득,
A입주권은 2025년 2월 양도 → 3년 2개월 경과.

따라서 법이 열거한 예외(경·공매, 현금청산 소송, 대금 미수령 등)에 해당하지 않는 이상 비과세가 불가합니다.

즉, 단순히 “대체주택 취득 후 종전 입주권을 3년이 지나서 팔았다”면 양도소득세가 과세됩니다.

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4. 자주 하는 오해

많은 분들이 헷갈리는 부분은,

• 종전주택과 입주권의 관계와
• 입주권과 대체주택의 관계입니다.

예를 들어, 종전주택을 보유한 상태에서 입주권을 취득하고 → 나중에 종전주택을 파는 경우에는 “신축주택 준공 전·후 3년” 규정이 적용됩니다.
하지만 오늘 사례처럼 입주권을 먼저 보유하다가 대체주택을 산 경우에는 “3년 이내 양도” 규정이 적용됩니다.

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5. 정리

• 대체주택 취득 후 3년 이내 입주권을 양도해야 비과세
• 3년을 넘기면 원칙적으로 과세 (예외적 사유 한정 열거)
• 혼동하기 쉬운 다른 규정(종전주택 vs 입주권, 신축주택 준공 후 3년 규정 등)과 구분해야 함

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✅ 실무 팁
조합원입주권 보유 중 대체주택을 구입하신다면, 반드시 3년 내 처분 계획을 세우셔야 합니다. 그렇지 않으면 비과세 혜택을 놓치고 고액의 양도세가 부과될 수 있습니다.

 

<3년이 경과한 후에도 비과세가 되는 경우>

소득세법 시행령 155조 18항

① 「한국자산관리공사 설립 등에 관한 법률」에 따른 한국자산관리공사에 매각을 의뢰한 경우
② 법원에 경매를 신청한 경우
③ 「국세징수법」에 따른 공매가 진행 중인 경우
④ 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행으로 「도시 및 주거환경정비법」 제73조 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제36조에 따라 현금으로 청산을 받아야 하는 토지등소유자가 사업시행자를 상대로 제기한 현금청산금 지급을 구하는 소송절차가 진행 중인 경우 또는 소송절차는 종료되었으나 해당 청산금을 지급받지 못한 경우
⑤ 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행으로 「도시 및 주거환경정비법」 제73조 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제36조에 따라 사업시행자가 「도시 및 주거환경정비법」제2조 제9호 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조 제6호에 따른 토지등소유자(이하 이 호에서 "토지등소유자"라 한다)를 상대로 신청·제기한 수용재결 또는 매도청구소송 절차가 진행 중인 경우 또는 재결이나 소송절차는 종료되었으나 토지등소유자가 해당 매도대금 등을 지급받지 못한 경우

 

 

 

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