안녕하십니까,
한양세무회계 팀장 조규섭입니다.
이제 날씨가 확 바뀌었네요.
모두 건강 조심하세요!!
종합부동산세(이하 종부세)는 원칙적으로 전국에 소유한 주택 및 토지의 공시가격을 합산해 과세합니다.
하지만 일정 요건을 충족하는 경우, 합산배제(과세대상에서 제외) 혹은 과세특례(세부담 완화) 적용을 받을 수 있습니다.
2025년에는 주택 공급 활성화와 세부담 합리화를 위해 이 제도들이 일부 개정되었는데요, 주요 내용을 정리해 보겠습니다.
1. 2025년 개정 주요 사항
(1) 단기임대주택 합산배제 신설
기존에는 장기임대주택만 합산배제 대상이었지만, 2025년부터는 단기임대주택도 종부세 합산배제 대상에 포함됩니다.
- 단, 아파트는 제외되며 다가구·다세대·연립주택 등이 해당됩니다.
- 최소 6년 이상 임대해야 하고, 임대료 증액률은 직전 계약 대비 5% 이내로 제한됩니다.
- 전용면적 149㎡ 이하, 공시가격 수도권 4억(비수도권 2억) 이하 요건을 충족해야 합니다.
- 이 규정은 2025년 2월 28일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용됩니다.
(2) 1세대 1주택 특례 적용 요건 완화
그동안 지방 저가주택의 공시가격 기준이 3억 원 이하여야 특례 적용이 가능했는데,
2025년부터는 공시가격 4억 원 이하로 기준이 완화됩니다.
따라서 지방 중소도시 거주자들에게 세부담 완화 혜택이 확대됩니다.
(3) 사원용주택 합산배제 범위 확대
기존에는 법인이 종업원에게 제공하는 주택만 합산배제 대상이었으나, 개정 후에는
‘근로복지기본법’에 따른 사내·공동근로복지기금 소속 근로자에게 제공하는 주택도 합산배제 대상으로 인정됩니다.
즉, 근로자 주거 안정 지원 범위가 더 넓어진 셈입니다.
2. 합산배제의 주요 효과
합산배제를 적용받으면 해당 자산은 종부세 과세표준 합산에서 빠지게 되어, 세부담을 직접적으로 줄일 수 있습니다.
- 임대주택 : 일정 요건을 충족하는 단기·장기 임대주택
- 사원용주택 : 종업원용·근로복지기금 제공 주택
- 토지 : 주택건설사업자가 택지 조성 목적으로 취득한 토지(취득 후 5년 내 사업계획 승인받은 경우)
3. 1세대 1주택 특례 개편
(1) 특례 효과
- 기본공제금액 상향 : 기존 9억 원 → 12억 원
- 세액공제 강화 : 고령(만 60세 이상) 및 장기보유(5년 이상) 시 최대 80%까지 세액 공제
(2) 특례 적용 대상
아래 조건을 충족하면, 일시적 2주택이나 상속주택을 보유해도 특례 신청이 가능합니다.
- 일시적 2주택 : 신규 주택 취득 후 3년 내 기존 주택 처분
- 상속주택 : 상속 개시일로부터 5년 경과 전까지는 특례 유지
- 지방 저가주택 : 공시가격 4억 원 이하 지방 소재 주택은 1주택자로 간주
- 부부 공동명의 : 부부 공동명의라도 선택적으로 1세대 1주택 특례 신청 가능
4. 세율 적용 특례
세율 특례는 다주택자 중 일정 요건을 충족하는 경우, 중과세율(최고 5.0%) 대신
기본세율(최고 2.7%)을 적용받을 수 있는 제도입니다.
(1) 적용 효과
- 세부담이 최대 절반 가까이 줄어드는 효과
- 특히 고령자·장기보유자에게 유리
(2) 주요 대상
- 합산배제 주택(임대주택, 사원용주택 등)
- 상속주택
- 무허가주택 부속 토지
- 소형 신축주택(전용 60㎡ 이하, 공시가격 6억 이하 등 일정 요건 충족 시)
마무리
2025년 개정된 종부세 합산배제 및 과세특례 제도는 주택 시장의 안정과 납세자의 세부담 완화를 동시에 고려한 방향으로 바뀌었습니다.
특히 지방 저가주택 기준 완화(3억→4억), 단기임대주택 합산배제 신설, 사원용주택 확대는 실질적인 혜택이 클 것으로 보입니다.
종부세는 매년 9월 30일까지 합산배제 및 특례 신청을 해야 적용받을 수 있으니, 해당되는 분들은 신청 기한을 꼭 챙기셔야 합니다.
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