양도소득세 신고 시 주의하세요! 세무조사 사례_한양세무회계 [창원세무사 추천 / 김해세무사 추천 / 부동산 세무사 추천]

 

안녕하십니까,

한양세무회계 팀장

조규섭입니다.

3월 중순으로 들어서니

한층 따뜻해진 날씨에

마음이 포근해집니다.

 

부동산 시장이

조금씩 살아나기 시작하시면서

양도세 신고를 

하시는 분들이

다시 늘어나고 있습니다.

 

국세청에서 

양도소득세 신고시에

이렇게 신고하면 

안된다는 포인트를 

알려줬기 때문에

이에 대해서 알아보겠습니다.

 

 

01. 공부상 용도가 업무시설이면 주택이 아닌 거죠?

공부상 용도가 업무시설이더라도,
사실상 주거용으로 사용하는 건물은 주택에 해당합니다.

(1) 사례
A씨는 건축물대장에 '업무시설(오피스텔)'로 

등록된 건물을 소유하고 있었으나, 

해당 건물을 실제로는 주거용으로 사용했습니다. 

A씨는 해당 건물을 '업무시설'로 보고 

양도소득세 계산 시 주택이 아닌 비주택으로 처리하여 

세금을 줄였으나 국세청의 세무조사를 받았습니다.

 

'17년 1월 : A 주택 취득(8억 원)

'20년 6월 : B 오피스텔 취득

'24.10월 : A 주택 양도(12억 원)

 

(2) 조사내용
국세청은 현장조사 및 

실사용 내역 확인 결과, 

해당 오피스텔이 

사실상 주거용으로 사용되었음을 확인하고 

이를 주택으로 간주하여 양도소득세를 재산정했습니다.

양도소득세 비과세 신고 → 1억 2천 1백만원 추징

(3) 체크포인트
건축물대장 용도와 실제 사용 용도가 다르면 

실제 사용 용도에 따라 

세법상 주택 여부를 판단합니다.
주거용으로 사용한 오피스텔은

 주택으로 간주되어 

양도소득세가 부과될 수 있습니다.
실제 사용 용도와 관련한 

증빙자료를 철저히 관리해야 합니다.

 

 

 

02. 주민등록을 달리하면 별도 세대가 되나요?

주민등록 여하에 불구하고,

실질적으로 생계를 함께하는

동거가족이라면 별도세대로 볼 수 없습니다.

 

(1) 사례
B씨 부부는 대학생 자녀에게

B 아파트를 증여하고

자녀는 친척집으로 

주소지를 옮겨 세대 분리를 한 후

A아파트를 양도했습니다.

1세대 1주택 비과세를 적용했으나, 

세무당국에 높은 세금을 부과받았습니다.

 

'15년 1월 : A 아파트 취득(7억 원)

'19년 6월 : B아파트 취득

'23년 11월 : B 아파트 자녀에게 증여

'24년 1월 : 자녀 세대분리

'24년 2월 : A 아파트 양도(12억 원)

'24년 4월 : 세대 합가

(2) 조사내용
국세청은 증여로 인한 지분 합산 후 

양도 시점에서 전체 양도차익을 

남편이 단독으로 실현한 것으로 판단하고, 

남편 명의의 전체 소득으로 과세하여 

절세 효과가 크지 않음을 확인했습니다.

양도소득세 비과세 신고 → 1억 5천 1백만원 추징

(3) 체크포인트
소득세법상 1세대란

거주자 및 그 배우자가 같은 주소

또는 거소에서 생계를 같이 하는자와

함께 구성하는 가족단위로

현실적으로 한 세대 내에 거주하는가 

여부로 판단합니다.

 

 

03. 증빙없는 공사비나 집기 등도 비용처리 가능한가요?

증빙없는 공사비나 집기·비품처럼

해당자산의 가치 증가와 관련 없는 지출은

필요경비에 해당하지 않습니다.

 

(1) 사례
C씨는 A모텔을 취득하여

리모델링 후 양도하였습니다.

리모델링시점에 공사비용을 

모두 필요경비로 신고하였으나

국세청은 실제 지출이 확인되지 않은

공사비용 6억원과 관련없는

지출 4억원을 부인하고

양도세를 추징했습니다.

 

'21년 5월 : A 모텔 취득(27억 원)

'21년 7월 : 리모델링 공사(18억 원)

'24년 9월 :  A 모텔 양도(53억 원)

 

(2) 조사내용
국세청은 C씨가 증여받은 자산을

 단기간 내에 양도하여 '증여받은 취득가액'이 아닌 

'증여세 신고가액'을 기준으로 양도차익을 산정하였고, 

이로 인해 양도소득세 부담이 커졌습니다.

양도소득세 4억 5천 7백만원 추징

(3) 체크포인트
양도소득세 신고시 필요경비로

인정받기 위해서는

적격증빙서류를 수취 보관하거나

실제 지출사실이 금융거래 증명서류에

의해 확인되어야 합니다.

 

 

04. 실제 취득가액을 숨기고 환산취득가액을 적용해도 되나요?

실제 취득가액이 확인되는 경우에는, 

환산취득가액을 적용해 공제할 수 없습니다.

 

(1) 사례
D씨는 A상가를 분양받아

양도하면서

취득가액을 과세당국이 확인하기

어려울 것이라고 생각해서

환산취득가액을 적용하였습니다.

'02년 7월 : A상가 취득(분양)(6억 원)

'24년 10월 : A상가 양도(19억 원)

 

(2) 조사내용
해당 토지는 비사업용 토지로 분류되어 

중과세율이 적용되었습니다. 

국세청은 실제 사업에 사용되지 않고 

보유만 했다는 점을 근거로 중과세율을 부과했습니다.

환산취득가액 10억원을 부인하고,

실제 분양가액 6억원으로 적용

1억 2천 9백만원 추징

(3) 체크포인트
양도차익을 계산할 때 

취득가액은 실지거래가액을

확인할 수 없는 경우에

한정하여

매매사례가액, 감정가액

또는 환산취득가액을

순차적으로 적용합니다.

 

 

 

05. 자경하지 않았지만 증빙서류만 있다면 자경감면이 적용되나요?

자경농지 감면은 농지소재지에 거주하며

8년이상을 직접 경작한 토지를 양도하는 경우에 적용됩니다.

 

 

(1) 사례
E씨는 보유 토지를 양도하면서

농지대장과 인우보증서를 

제출하였으나

국세청에서 해당 농지를

경작하지 않은 사실을 확인하여

자경을 부인하였습니다.

'14년 7월 : 농지취득(2억 원)

'24년 1월 : 농지양도(5억 원)

 

(2) 조사내용
E씨는 농산물 판매내역,

농기자재 및 농약·비료 구입내역 등

본인이 직접 경작한 사실을 입증할 만한 자료를 

제시하지 못하고,

항공사진 등으로도 경작의 사실이 확인이 어렵고

인근 주민의 면담을 통해서도 

미경작 여부를 확인했기 때문에

양도세를 추징했습니다.

감면 → 1억 7백만원 추징

(3) 체크포인트
농지 소유자가

농지소재지 및 인접지에 거주하면서

8년 이상 직접 경작한 경우

양도소득세 감면이 가능하지만

 

농지대장, 자경증명 확인,

묘종 등 구입내역,

농약 비료 등 구매내역,

현장사진 등으로 

실제로 경작한 사실을 증명해야 합니다.

 

 

 

06. 양도시기를 달리 하여 거래해서 세부담을 줄일수 있나요?

하나의 토지를 양도시기를 달리해 나누어

거래함으로써 세부담을 부당하게 감소시킨 경우,

실질에 따라 과세합니다.

 

(1) 사례
F씨는 동일한 양수자에게

A토지의 절반은 22년에

절반은 23년에 양도하여 

양도세를 신고하였으나,

국세청은 하나의 거래로 보고

양도소득세를 추징하였습니다.

'14년 3월 : A토지 취득(10억 원)

'22년 12월 : A토지 1/2 양도(9억 원)

'23년 1월 : A토지 1/2양도(9억 원)

 

(2) 조사내용
매매계약서의 잔금일이

각각 22년, 23년이지만

거래잔금이 23년 1월에 한번에 입금된 사실을

 

4천 9백만원 신고/납부 → 1억 9천만원 결정

(1억 4천 1백만원 추징)

(3) 체크포인트
둘 이상의 행위·거래를 거치는 방법으로

조세를 부당하게 감소시킨 것으로

인정되는 경우

경제적 실질에 따라

하나의 행위·거래로 보아 과세됨을 유의해야 합니다.

 

 

세금고민, 함께 나누세요

세금은 항상 고민하는 만큼 절세할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

한양세무회계는 항상 열려 있습니다.

 

언제든 편하게 고민을 털어놓을 수 있는

그런 세금 파트너이기 때문에,

부담없이 연락주세요 ㅎㅎ

 

언제나 에너지 넘치게 세상

모든 세금 걱정을 함께 하는

한양세무회계사무소가 되겠습니다.

 

더욱 더 화이팅!!

 

 

연락하실 곳

TEL : 055-603-3007

PHONE : 010-3020-4815