부동산 매매업 ⑤ 종합소득세 _ 한양세무회계사무소

안녕하세요. 한양세무회계사무소 조규섭 팀장입니다.

하반기에는 시간을 좀내서 시리즈로도 글을 써보고자 싶어서 한번 써내려가보고자 합니다.

부동산 매매업도 한번 작성해봅니다. 

 

1. 부동산 매매업 종합소득세 신고 및 납부

종합소득세는 연령, 성별 등에 불문하고 한 개인(거주자)의 소득을 기준으로 납부하는 세금입니다. 

일반 개인이 토지 및 건물 등 부동산을 양도하는 경우에는 양도소득세를 신고하고 납부함으로써 납세의 의무가 종결됩니다.

하지만, 부동산매매업을 영위하게 된다면 사업적으로 부동산을 매매했을 경우 양도소득세가 아닌 종합소득세를 신고 및 납부해야 합니다.

 

부동산매매업에 해당함에도 양도소득세로 신고 및 납부하거나 양도소득에 해당함에도 부동산매매업으로 신고하는 경우에는 세무상 리스크가 발생하므로  소득 구분의 주의가 필요합니다.

 

① 부동산매매사업자의 종합소득

부동산매매업을 하게 되면 다음과 같은 소득을 신고 및 납부해야 합니다.

(1) 부동산매매소득

(2) 부동산매매소득이외의 사업소득

(3) 근로소득

(4) 금융소득(이자소득, 배당소득)의 연간 합계액이 2천만원을 초과하는 경우 합산

(5) 공적연금(국민연금, 공무원연금, 군인연금, 사립학교교직원연금), 사적연금(금융기관 연금, 퇴직연금 등) 합산소득금액이 연간 1,200만원을 초과하는 경우 합산

(6) 기타소득금액의 연간합계액이 300만원을 초과하는 경우 합산

 

② 분리과세 대상소득

다음과 같은 소득은 분리과세라고 하여, 개별적으로 원천징수 등의 방법으로 신고가 마무리된다면 종합소득금액에 합산되지 않습니다.

(1) 금융소득(이자소득, 배당소득)의 연간 합계액이 2,000만원 이하의 경우

(2) 일용근로소득

(3) 공적연금, 사적연금 합산소득금액이 연간 1,200만원을 초과하지 않는 경우

(4) 기타소득금액의 연간합계액이 300만원을 초과하지 않는 경우

 

 

2. 부동산 매매업 판단기준

① 부동산 매매업의 판단기준

부동산 매매업은, 개인이 부동산을 사고 팔 경우와 사실상 구분이 가지 않기 때문에 이를 잘 판단할 필요가 있습니다.

종합소득세 신고 및 납부는 부동산 매매업을 영위하는 자만 하면 되니까요.

 

부동산 매매업이란 한국표준산업분류에 따른 '비주거용 건물건설업(건물 자체 신축·판매)과 부동산개발 및 공급업에 해당되거나 주거용 건물을 매입 후 재판매 하는 업을 말합니다.

부동산 매매업인가 아닌가를 판단하는 것에 명확한 법적 정의는 없는 편입니다.

다만, 판례까지 형성된 대략의 기준을 살펴보면 사업상의 목적으로 1과세기간에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상의 판매가 이루어지는 경우나 과세기간별 취득 횟수에 상관없이 부동산의 규모, 횟수, 형태 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지에 대한 실질적 판단이 필요하다고 봅니다. 

 

② 양도소득과의 구분

부동산 매매업으로 사업자를 등록하였다면, 사업성이 또 고려될 수 있습니다.

하지만 부동산 매매업을 등록하지 않았더라도 위와 같이 부동산의 규모, 횟수, 형태 등에 비추어 사업활동으로 볼수 있는 정도의 계속성과 반복성이 있다면, 비록 사업자등록을 하지 않더라도 양도소득이 아니라 사업소득으로 보고 종합소득세 과세 대상이 되기때문에 주의를 요합니다. 

 

그래서, 사업성이 있다면 과세당국은 양도소득세/종합소득세를 비교해서 높은 세율을 적용합니다.

또한 부동산매매업을 영위할때는 매매는 사업상 거래이므로 부가가치세를 신고 납부해야 함에도 양도소득세로 신고 및 납부할 경우에도 부가가치세 및 가산세를 추징당하게 됩니다.

 

③ 사업자 등록 이전부터 가지고 있던 부동산은 어떻게 되는지

양도시점에서 사업성이  있느냐가 가장 중요한 판단 기준입니다. 그렇기 때문에 사업자 등록 이후의 사업목적의 판매인 경우에는 사업소득이 됩니다. 

 

 

3. 부동산 매매업만의 특징, 소득세 예정신고

부동산 매매업의 경우 원칙적으로 양도소득세가 아닌 종합소득세를 신고 및 납부하여야 합니다.

하지만, 양도소득세 신고가 매매가 이루어진 날의 말일부터 2개월이내 신고를 해야하기 때문에 양도소득세 신고를 하지 않는 매물건에 대해서 세무당국이 파악이 되어야 하는 문제점이 발생합니다.

 

따라서, 부동산매매업의 경우에는 종합소득세 신고와는 별도로 토지 또는 건물을 매매하는 경우 그 매매일이 속하는 달의 말일로부터 2월이 되는 날까지 「토지등 매매차익 예정신고 자진납부 계산서」를 제출하여 그 매매차익과 세액을 신고 및 납부해야 합니다.

매매차익이 없을 경우에도 신고는 해야 합니다. 

이런 예정신고 제도는 부동산매매업자에게만  적용되는 매우 특수한 제도이죠.

예정신고시에는 필요경비도 양도소득세 신고와 동일하게 하고 장기보유특별공제도 적용이 됩니다. 

 

 

4. 종합소득세 신고 및 신고유형

부동산매매업자가 부동산을 매매한 경우 예정신고를 해야하는데, 다음연도 5월 31일(성실신고일 경우 6월 30일)까지 일반 사업소득자와 같은 방법으로 종합소득세를 확정 신고 및 납부해야 합니다. 

예정신고 때 납부한 세금은 이때 기납부세액으로 공제하여 정산합니다. 

 

종합소득세는 다른 세금과 달리 신고 유형이 여러가지로 나눠집니다.

장부기장에 의한 소득금액 계산 및 종합소득세 신고가 기본이고, 이와 다른 추계신고라는 방식이 허용됩니다. 

 

①  복식부기 기장의무사업자

복식부기란 거래가 발생한 경우 일정한 원칙에 의한 분개방식으로 장부를 기록 및 정리하는 것을 말합니다.

복식부기 기장은 기업회계에 대한 지식이 어느정도 있어야 하므로 복식부기 기장의무사업자가 되면 세무회계사무소를 연계해서 일을 하셔야 합니다.

 

부동산매매업의 복식부기 의무대상자는 직전연도 수입금액이 3억원 이상인 사업자로서 복식부기 기장을 반드시 해야 하고, 추계신고등을 할 경우 불이익이 발생합니다.

업 종 별	복식부기 의무자	간편장부 대상자	기준경비율 적용대상자	단순경비율 적용대상자
농업·임업 및 어업, 광업, 도매 및 소매업(상품중개업을 제외한다), 부동산매매업, 아래에 해당하지 아니하는 사업	3억원 이상자	3억원 미만자	6천만원 이상자	6천만원 미만자
제조업, 숙박 및 음식점업, 전기·가스·증기 및 공기조절 공급업, 수도·하수·폐기물처리·원료재생업, 건설업(비주거용 건물 건설업은 제외), 부동산 개발 및 공급업(주거용 건물 개발 및 공급업에 한정), 운수업 및 창고업, 정보통신업, 금융 및 보험업, 상품중개업, 욕탕업	1억5천만원 이상자	1억5천만원 미만자	3천6백만원 이상자	3천6백만원 미만자
부동산 임대업, 부동산업(부동산매매업 제외), 전문·과학 및 기술 서비스업, 사업시설관리·사업지원 및 임대서비스업, 교육 서비스업, 보건업 및 사회복지 서비스업, 예술·스포츠 및 여가관련 서비스업, 협회 및 단체, 수리 및 기타 개인 서비스업, 가구내 고용활동	7천5백만원 이상자	7천5백만원 미만자	2천4백만원 이상자	2천4백만원 미만자

 

②  간편장부 대상자

간편장부대상자란 당해 연도에 신규로 사업을 개시한 자(연 환산하여 계산하지 않음)와 전년도 수입금액 합계액이 7,500만원 미만인 경우 간편장부 대상자에 해당합나다. 간편장부 대상자는 복식부기라는 복잡한 기장을 하지 않아도 되기때문에 비교적 자유로운 신고가 가능합니다.

 

 

③ 추계신고

사업자는 원칙적으로 복식부기 또는 간편장부에 의하여 장부를 기장하여야 합니다. 

간편장부대상자가 추계신고를 하는 경우 무신고가산세는 없으나 무기장 가산세는 적용됩니다. 

 

무기장 가산세는 산출세액의 20%입니다. 

 

 

④ 단순경비율 과 기준경비율

추계신고를 하는 경우 단순경비율과 기준경비율이라는 필요경비 산정의 방법에 차이가 발생합니다.

부동산매매업의 경우 6천만원의 수입금액을 기준으로 나뉘는데요.

단순경비율이란 국세청에서 업종별로 전체 사업자의 수익 대비 비용의 평균비율을 말합니다.

기준경비율이란 주요경비(상품 매입비용 + 임차료 + 급여 및 임금)는 실제 지급한 금액으로 하고, 주요 경비를 제외한 기타 경비는 업종별로 전체 사업자의 수익 대비 기타 비용의 평균비율로 계산합니다.  

 

 

⑤ 복식부기기장의무자의  추계신고

복식부기의무자는 원칙적으로 추계신고를 할 수없습니다. 그럼에도 불구하고 추계로 신고하는 경우에는 무신고가산세와 무기장가산세 중 큰  금액을 가산세로 추가로 납부해야 하고 세무조사 위험의 증가합니다.

 

 

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