부동산 매매업 ④ 부가가치세 신고 및 납부 _ 한양세무회계사무소

안녕하세요. 한양세무회계사무소 조규섭 팀장입니다.

하반기에는 시간을 좀내서 시리즈로도 글을 써보고자 싶어서 한번 써내려가보고자 합니다.

부동산 매매업에 대해서 살펴보겠습니다.

 

 

1. 부동산 매매업의 부가가치세 신고 및 납부

부동산 매매업을 영위하는 사업자는 상가 또는 국민주택 규모를 초과하는 주택을 매도하는 경우 과세대상에 해당하므로 해당 매도금액의 10%를 부가가치세로 매수인에게서 받아두었다가 부가가치세를 신고 및 납부하여야 합니다.

 

다만, 국민주택(전용면적 85m² 이하) 규모이하의 공급은 면세입니다.

구분	건물	토지
공급	① 원칙 : 과세 ② 국민주택 공급 : 면세	면세
임대	① 상가의 임대용역 : 과세 ② 주택의 임대용역 : 면세	① 원칙(나대지, 상가부수토지 임대 등) : 과세 ② 주택부수토지 임대 : 면세 ③ 전/답/과수원/목장용지/임야/염전임대 : 과세제외

 

과세되는 건물을 매도하는 경우에는 원칙적으로 세금계산서를 발급하여야 하며, 면세되는 국민주택 또는 토지 판매시에는 면세 계산서를 발급하여야 합니다.

 

하지만 건물 또는 토지의 매매시에는 매수자가 세금계산서 또는 면세게산서 발급을 요구하지 않는 경우 예외적으로 발급하지 않아도 됩니다.

 

2. 세금계산서의 발급과 수취

① 전자세금계산서의 발급

부동산 양도를 하게 되면 원칙적으로 세금계산서를 공급시기에 맞춰 발급해야 하며, 부가가치세는 과세기간별로 관할 세무서에 신고 및 납부해야 합니다. 

 

부동산 매매에 따른 공급시기는 해당 부동산이 이용가능하게 되는 때이며, 이용가능하게 되는 때란 원칙적으로 소유권이전등기일을 말합니다. 

하지만 당사자간 특약에 따라 소유권이전등기일 전에 실제 양도하여 사용 수익을 하는 경우에는 실제로 사용 수익이 가능한 날을 공급시기로 합니다. 

 

종이로 작성해서 전달하는 세금계산서를 종이세금계산서, 전자적 방법으로 발급하고 전송하는 세금계산서를 전자세금계산서라고 합니다. 

 

전자세금계산서를 원칙적으로 발행해야 하고, 일정 공급가액 이하의 사업주에 한해서 종이세금계산서가 허용됩니다. 

기준연도	의무발급 기준금액	전자발급 의무기간	전자발급 의무 통지
2020년	3억원	2021.7.1.∼2022.6.30.	2021.5.31.
2021년	2억원	2022.7.1.~2023.6.30.	2022.5.31.
2022년	1억원	2023.7.1.~계속	2023.5.31.
2023년	8천만원	2024.7.1.~계속	2024.5.31.

 

 

② 중간지급조건부와 완성도기준지급조건부

공급시기에 맞춰서 세금계산서를 발급하여야 하지만, 공급시기와 별도로 세금계산서를 발급해야 하는 경우가 있습니다. 아래의 경우에는 거래의 대가를 받기로 한 날 세금계산서를 발급해야 합니다.

 

(1) 중간지급조건부

중간지급조건부는 계약금을 받기로 한 날의 다음 날부터 재화를 인도하는 날 또는 재화를 이용가능하게 하는 날까지의 기간이 6개월 이상인 경우로서 그 기간 이내에 계약금 외의 대가를 분할 하여 받는 경우를 말합니다.

 

(2) 완성도기준지급조건부

완성도기준지급조건부는 용역의 제공이 완료되기 전에 그 대가를 해당 용역의 완성도에 따라 분할하여 받기로 한 약정에 의하여 공급되는 것을 말합니다. 신축 건물의 경우 건물이 완성되기전까지 매우 오랜기간이 소요되는데 이러한 경우처럼 완성도에 따라 분할하여 받기로 약정하면 각 대가를 분할하여 받기로 한때에 세금계산서를 발급해야 합니다. 

 

 

3. 부동산매매업 부가가치세 신고 및 납부

① 부가가치세 과세기간/납부기간

과세기간이란 부가가치세 신고대상 기간을 말합니다.

일반과세자의 경우에 1년을 제1기와 제2기로 나누고 있으며, 간이과세자는 1년을 1기 과세기간으로 하고 있습니다.

월세/보증금에 대한 간주임대료가 발생하게 되면, 세금계산서 발급 및 매출반영을 해야 합니다. 

이렇게 수익이 발생하게 되면 작성일자 및 간주임대료 반영일자를 기준으로 해당 과세기간의 다음달 25일까지 신고 및 납부를 해야 합니다. 

과세기간	신고	과세대상기간	신고납부기간	신고대상자
제1기 1.1~6.30.	예정신고	1.1.~3.31.	4.1.~4.25.	법인사업자
	확정신고	4.1.~6.30.	7.1.~7.25.	법인사업자
		1.1.~6.30.	7.1.~7.25.	개인 일반사업자
제2기 7.1~12.31.	예정신고	7.1.~9.30.	10.1.~10.25.	법인사업자
	확정신고	10.1.~12.31.	다음해 1.1.~1.25.	법인사업자
		7.1.~12.31.	다음해 1.1.~1.25.	개인 일반사업자

 

신규사업자는 사업개시일부터 해당 과세기간의 종료일까지의 기간을 과세기간으로 합니다. 

 

 

② 부가가치세 예정신고 및 예정고지

난데 없이 부가가치세 고지가 날아와서 황당한 경험을 하신 분들이 있습니다.

부가가치세 과세기간은 6개월 단위로 신고 및 납부를 하지만, 세금의 조기 징수 및 납세자의 자금부담을 완화하기 위하여 4월과 10월에 부가가치세 예정신고 및 납부를 하도록 하고 있습니다.

 

개인사업자의 경우에는 납세의 편의를 위하여 직전과세기간에 부가가치세로 납부한 금액의 2분의 1에 상당하는 금액을 예정고지하고, 납세의무자의 예정신고의무를 면제하고 있습니다.

 

하지만, 각 예정신고기간의 공급가액 또는 납부세액이 직전 과세기간의 공급가액 또는 납부세액의 3분의 1에 미달한다면 예정신고를 통해 고지된 부가세액을 경감할 수 있습니다.

 

그리고 조기환급신고를 통해 환급을 받고자 하는 자 역시 예정신고가 가능합니다.

 

 

③ 부가세 신고서류

임대사업자는 기본적인 부가가치세 신고서를 제출해야합니다. 

 

(1) 매출 및 매입(세금)계산서합계표 제출
월임대료에 대하여 세금계산서를 발급한 경우 거래처별 세금계산서 발급내역인 매출처별세금계산서합계표를 제출하여야 하며, 매입세금계산서가 있는 경우 매출처별세금계산서합계표를 제출하여야 합니다. 해당 사항은 모든 과세사업자가 다 제출해야 하며 미제출시 가산세를 추가 부담하여야 합니다.

(2) 매출 및 매입 계산서합계표 제출

주택과 상가를 동시에 임대하는 임대사업자의 경우에는 매출계산서 역시 함께 제출합니다. 하지만 계산서를 굳이 발급할 필요는 없기때문에 임차인이 요청하지 않아서 발급하지 않은 경우에는 생략합니다. 

면세 계산서를 받은 경우 부가가치세 신고서의 다음장 계산서발급 및 수취명세의 계산서 수취금액을 기재하고 계산서합계표를 별도로 제출하여야 합니다.

 

 

④ 공통매입세액 안분계산

과세사업과 관련한 세금계산서 등의 매입세액은 매출세액에서 공제를 받을 ㅜㅅ 있으나 면세사업에 사용한 경우 매입세액을 공제 받을 수 없습니다. 

 

부동산매매업을 하시면서, 과세/면세 물건을 함께 취급하는 경우에는 공통매입세액에 대한 안분이 필요합니다.

국민주택규모 이하의 부동산은 면세 대상이므로 해당 비율에 따라 면세관련된 매입건은 부가가치세 공제를 받을 수 없기 때문입니다.

 

(1) 원칙적인 안분계산법

원칙적으로 과세사업 / 면세사업에 실지 귀속이 분명한 경우 그에 따릅니다.

실지 귀속을 구분할 수 없는 공통매입세액은 면세공급가액의 비율에 따라 면세관련 비용으로 매입세액을 불공제 합니다. 

 

(2) 예외적인 안분계산법

예외적으로 과세/면세사업의 공급가액이 없거나 한 사업의 공급가액이 없는 경우에는 아래와 같은 순서로 공통매입세액을 안분합니다.

1. 총매입가액에 대한 면세사업에 관련된 매입가액의 비율

2. 총예정공급가액에 대한 면세사업에 관련된 예정공급가액의 비율

3. 총예정사용면적에 대한 면세사업에 관련된 예정사용면적의 비율

 

(3) 안분계산의 생략

아래의 경우에는 전부 공제되는 매입세액으로 합니다.

1. 해당 과세기간의 총공급가액 중 면세공급가액이 5%미만인 경우(공통매입세액이 500만원 미만에만 해당)

2. 해당 과세기간중의 공통매입세액이 5만원 미만인 경우 매입세액

3. 재화를 공급한 날이 속하는 과세기간에 신규로 사업을 개시하여 직전과세기간이 없는 경우

 

 

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