주택임대소득 과세 대상 판단하기 _한양세무회계 [창원세무사 추천 / 김해세무사 추천 / 부동산 세무사 추천]
안녕하십니까,
한양세무회계 팀장
조규섭입니다.
3월 중순으로 들어서니
한층 따뜻해진 날씨에
마음이 포근해집니다.
부동산 시장에서
주택을 임대하는 사람들이
많아지면서,
주택임대소득의 과세 기준에
대한 관심도 높아지고 있습니다.
국세청에서 제공하는 자료를 바탕으로
주택임대소득의 과세 대상과 비과세 기준,
과세미달 조건 등을 정리해보겠습니다.
1. 주택임대소득 과세 대상과 비과세 기준
주택임대소득이 과세 대상이 되는지
여부는 보유한 주택 수와
임대 조건에 따라 결정됩니다.
부부가 공동으로 보유한 주택은
합산하여 계산됩니다.
(1) 과세 대상
소형주택(주거전용면적 40㎡ 이하, 기준시가 2억 원 이하)
소형주택의 경우 보증금과 전세금은 과세 대상에서 제외될 수 있음.
비소형주택(일반주택)
3채 이상 보유: 보증금과 전세금 합계가 3억 원 초과 시 과세 대상.
3채 미만 보유: 보증금과 전세금 합계가 3억 원 이하일 경우 비과세.
월세 수입
모든 월세 수입은 과세 대상.
국내 기준시가 12억 원을 초과하는 주택의 월세 수입은 과세 대상.
해외 주택의 월세 수입도 과세 대상.
(2) 비과세 대상
국내 기준시가 12억 원 이하의 주택에서 발생한 보증금과 전세금.
소형주택에서 발생한 보증금과 전세금.
비소형주택 3채 미만 보유 시 보증금과 전세금 3억 원 이하.
| 보유 주택수 | 과세대상 O | 과세대상 X |
| 1주택 | 국외주택 월세 수입 기준시가 12억원* 초과 주택 월세 수입 * '23년 귀속부터는 12억원 |
국내 기준시가 12억원* 이하 주택의 월세 수입 모든 보증금·전세금 * '23년 귀속부터는 12억원 |
| 2주택 | 모든 월세 수입 | 모든 보증금·전세금 |
| 3주택 | 모든 월세 수입 비소형주택 3채 이상 보유 & 해당 보증금·전세금 합계 3억원 초과하는 경우 해당 보증금 · 전세금 |
소형주택의 보증금·전세금 비소형주택 3채 미만 보유한 경우 보증금·전세금 비소형주택의 보증금·전세금 합계 3억원 이하인 경우 보증금 · 전세금 |
2. 과세미달 기준
주택임대소득이 과세 대상에 포함되더라도,
일정 조건을 충족하면 납부할 세금(임대소득세)이 없을 수도 있습니다.
아래는 대표적인 과세미달 사례입니다.
사례 1: 필요경비와 공제금액 적용 시 과세표준이 0원인 경우
연간 수입금액: 1,000만 원
필요경비: 600만 원
(세무서 및 지자체 모두 등록, 임대료 증가율 5% 이하 시 필요경비율 60%)
공제금액: 400만 원
과세표준: 0원 (납부 세액 없음)
사례 2: 연간 수입금액이 1,000만 원 이하인 경우
신고방법: 분리과세
주택임대업 외 종합소득금액: 2,000만 원 이하
세무서 및 지자체 사업자등록 완료
임대보증금 또는 임대료 증가율 5% 이하
연간 수입금액 1,000만 원(월 833,000원) 이하
과세표준: 0원 (납부 세액 없음)
사례 3: 소득금액이 2,666천 원 이하인 경우
신고방법: 종합과세
주택임대업 외 종합소득금액: 0원
연간 수입금액: 4백만 원(월 333,000원) 이하
기본공제(본인 1,500천 원) 적용 후 최저세율(6%) 계산 시
표준세액공제(7만 원)로 인해 결정세액 0원.
과세표준: 0원 (납부 세액 없음)
3. 업종별 주택임대소득 기준
| 업종 | 업종코드 | 소득금액이 2,666천원이 되기 위한 업종코드별 수입금액 |
| 고가주택임대 | 701101 | 4,259천 원 (월 354천 원) 이하 |
| 일반주택임대 | 701102 | 4,645천 원 (월 387천 원) 이하 |
| 장기임대 공동·단독주택 | 701103 | 6,944천 원 (월 578천 원) 이하 |
| 장기임대 다가구주택 | 701104 | 6,535천 원 (월 544천 원) 이하 |
| 주택의 전대·전전대 | 701301 | 4,711천 원 (월 392천 원) 이하 |
4. 결론
주택임대소득 과세 여부는
보유 주택 수, 주택 종류, 월세 및
보증금 기준 등에 따라 다르게 적용됩니다.
또한, 수입금액에서 필요경비와 공제금액을
적용하면
과세미달로 인해
세금 부담이 없을 수도 있습니다.
주택임대소득 신고는 단순한 것이 아니므로,
본인의 상황에 맞춰 정확한 기준을
적용해야 합니다.
국세청의 공식 사이트를 참고하거나
세무 전문가의 조언을 받는 것이 중요합니다.
이번 내용을 참고하여
주택임대소득에 대한
정확한 이해와 대비를 하시길 바랍니다!
세금고민, 함께 나누세요
세금은 항상 고민하는 만큼 절세할 수 있습니다.
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